Når et lejemål skal opsiges, gælder der forskellige regler alt efter, om du er lejer eller udlejer af lejemålet. Læs med her, og bliv klogere på de forskellige regler om opsigelse af lejemål, opsigelsesvarsel og meget mere.
Hvornår skal en lejeaftale opsiges?
Der er forskel på, hvornår en lejeaftale kan/skal opsiges alt efter hvilken kontrakt man har. Hvis man eksempelvis har en tidsbegrænset lejekontrakt, vil lejemålet udløbe automatisk i forhold til det aftalte tidspunkt. I visse tilfælde, særligt når det gælder tidsbegrænset leje, vil der være en uopsigelighedsperiode, altså en periode, hvor udlejer eller lejer ikke kan opsige lejemålet.
Opsigelse som lejer
Din opsigelsesperiode, som lejer, bør fremgå i din lejekontrakt. Men derudover er der også ifølge ejeloven fastlagte tidspunkter for varsler om udflytning.
Som lejer vil din opsigelsesperiode være afhængig af, hvilken type bolig du lejer:
Hvis du lejer en hel lejlighed eller et hus: tre måneders opsigelsesvarsel.
Hvis du lejer et værelse uden eget køkken; én måneds opsigelsesvarsel.
Det er altså som udgangspunkt disse frister som udlejere følger. Men der kan godt være aftalt en længere opsigelsesperiode. Hvis det er tilfældet, vil det naturligvis stå i din kontrakt. Det vil typisk stå som § 11 i din lejekontrakt, og er kun gyldig, hvis den ikke er i strid med den øvrige lejelov.
Udlejers genudlejningspligt
Hvis du som lejer ønsker at flytte ud før din opsigelsesperiode udløber, har din udlejer faktisk en pligt til at prøve at finde en ny lejer hurtigst muligt, hvis altså lejemålet fortsat skal lejes ud. Her kan du som lejer naturligvis også være behjælpelig, og dele budskabet om den ledige bolig. Men det er altså ikke noget, du er forpligtet til.
Dog kan det godt være at udlejer ikke finder en lejer inden for de tre måneder. I sådanne tilfælde skal du som lejer dække huslejen i din opsigelsesperiode.
Hvis din udlejer kunne have genudlejet lejemålet, men undlader det, så er du også fritaget for at betale husleje i den periode, som din udlejer kunne have genudlejet lejemålet, ifølge Lejelovens § 175, stk. 3. Dette kaldes ‘udlejers genudlejningspligt’.
Hvis udlejeren selv ønsker at bo i lejemålet, eller sætte det til salg, så har de pligt til at lade lejeren flytte ud før opsigelsesperioden, og lejer vil altså også være fritaget for at betale husleje i den resterende periode.
Disse regler er en del af Lejeloven, og du kan læse mere om reglerne samt dine rettigheder som lejer i forbindelse med opsigelse her.
Sådan opsiger du et lejemål:
Hvis du som lejer ønsker at opsige dit lejemål, er der nogle formaliteter, du skal være opmærksom på. Dit opsigelsesvarsel regnes i hele måneder fra den dag, din udlejer modtager den skriftlige opsigelse og dage op til en helligdag tæller ikke med, f.eks. vil en opsigelse den 2. december betyde, at din opsigelsesperiode varer fra 2. december 2022 til 3. april 2023, idet dagene forinden er weekenddage.
Derudover er det et krav, både for udlejer og lejer, at opsigelsen af lejemålet skal være skriftlig. Opsigelsen kan både skrives fysisk eller digitalt. Hvis den er digital skal lejer og udleje bruge samme medie. Det vil sige at hvis lejer henvender sig på mail, skal udlejer også bruge mail. Du behøver som lejer ikke give nogen begrundelse for at du ikke længere ønsker at bo i lejemålet.
Både som lejer og udlejer er det også vigtigt at lave en fraflytningsrapport, sådan at I kan få et overblik over, om lejemålet kræver istandsættelser, som skal trækkes fra lejers depositum. Du kan læse mere om flyttesyn og ind- og fraflytningsrapporter her.
Mine rettigheder som lejer
Som lejer er du godt stillet i forhold til opsigelse. Du kan ikke bare blive opsagt hvis du ellers opfylder dine forpligtelser i henhold til lejekontrakten, som f.eks. betaling af husleje i tide og generel overholdelse af orden i ejendommen. Og i de tilfælde, hvor udlejer opsiger lejer, gælder der er særlige krav til, hvordan og i hvor god tid, opsigelsen skal foregå. Her skal man være opmærksom på, at der skelnes mellem hhv. at opsige eller ophæve lejeaftalen. Læs her om forskellen på en opsigelse og en ophævelse, samt hvilke krav de hver især skal opfylde, for at være gyldige.
Opsigelse eller ophævelse af lejekontrakt
Opsigelse: Hvis lejemålet opsiges af udlejer på lovlig baggrund, det kan for eksempel være, hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i lejemålet, eller hvis ejendommen skal rives ned.
Ophævelse: Ved en ophævelse afsluttes lejekontrakten med øjeblikkelig virkning. Dette kan ske, hvis lejer eller udlejer handler i strid med lejekontrakten eller lovgivningen. Det kan for eksempel være, hvis lejeren volder skade på lejemålet eller ejendommen i en sådan grad af vedkommende bør fjernes fra boligen øjeblikkeligt, for at udlejer overholder sin forpligtelser overfor eks. Erstatningsansvarsloven om tabsbegrænsning (minimering af skaden).
Med andre ord, så er en opsigelse altså en mere fredelig afslutning af lejemålet, mens en ophævelse kun vil ske, hvis der er direkte uoverensstemmelser mellem lejer og udlejer .
Flytteopgørelse?
Når et lejemål fraflyttes, er det vigtigt, at der laves en flytteopgørelse – ikke at forveksle med et fraflytningssyn eller en fraflytningsrapport.
En flytteafregning er den endelige økonomiske opgørelse over alle udestående udgifter ved fraflytningen, det kan for eksempel være manglende betaling af husleje, aconto samt istandsættelse eventuel istandsættelse. Disse udgifter modregnes så depositum og forudbetalt leje. Det er ikke altid, at der laves en flytteopgørelse, og emnet beskrives heller ikke fuldkomment i Lejeloven, men det kan være en rigtig god idé for at få lejemålet afsluttet uden misforståelser eller andet udestående.
Når ting ikke står beskrevet fuldkomment i Lejeloven er det fordi mange situationer udspringer af retspraksis, det vil sige at der skal tages stilling til den enkelte situation og omstændighederne i retten.Du kan læse mere om flytteopgørelser og gode råd angående dette for både lejer og udlejer her.
Opsigelse som udlejer
Som udlejer kan du som udgangspunkt ikke bare opsige lejeaftalen, hvis din lejer ellers opfylder lejekontrakten. Lejeren er nemlig beskyttet af Lejeloven. Der er dog nogle undtagelser, hvor du som udlejer godt må opsige et lejemål:
- Hvis du udlejer et værelse i en ejendom, hvor du også selv bor, og selv ønsker at benytte det udlejede værelse. I sådanne tilfælde kan du afslutte lejekontrakten med en måneds varsel.
- Hvis du udlejer en beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor du som udlejer bor i den ene af lejlighederne.
- Hvis du har udlejet din ejer- eller andelsbolig og selv ønsker at benytte boligen. Lejeren har dog krav på et års opsigelse. Derudover skal det være udlejeren selv, der flytter ind, og udlejer må ikke have andre lejemål.
- Hvis lejemålet misligholdes, eller lejeren ikke overholder reglerne for orden i ejendommen, kan udlejer opsige lejeaftalen. Dog kan dette først ske efter at lejeren har modtaget en række advarsler.
Hvad hvis lejer ikke vil flytte ud?
Det kan være en ubehagelig situation at stå i, hvis du som udlejer oplever, at din lejer ikke er flyttet, efter opsigelsesperioden er udløbet. I sådanne tilfælde kan man indbringe sagen for Fogedretten. De kan være behjælpelig med at få lejer udsat/smidt ud af lejemålet. Hvis dette er tilfældet, skal du som udlejer sende en ”fogedrekvisition” til Fogedretten. Her kan man anmode om hjælp til at få lejer smidt ud af lejemålet.