Stigende boligpriser – hvad betyder det for andelsboligmarkedet?

De sidste par uger har de stigende boligpriser været i overskrifterne næsten hver dag, for boligmarkedet er brandvarmt. Men hvad betyder det egentlig for andelsboligmarkedet?

Vi har taget en snak med Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank og ekspert i andelsboligområdet, for at blive klogere på, hvad de stigende priser betyder for andelsboligmarkedet. Under corona har salget af boliger slået rekord uge efter uge. Og den høje aktivitet afspejles også i priserne. Men hvordan kan det egentlig være?

De højere priser skyldes især, at antallet af boliger til salg er så lavt, som det er. At der er få boliger til salg gør, at det bliver sælgers marked. Og det får naturligvis priserne op. Derudover ses et lavt renteniveau, som gør det billigt at finansiere boligkøbet. Men corona har nok også en finger med i spillet, mener Brian Friis Helmer. Det sidste års lockdown har sat gang i en flyttetendens blandt danskerne. Under nedlukningen har den ekstra tid i hjemmet fået folk til at overveje deres boligsituation. Det har gjort, at rigtig mange danskere har købt og solgt. Og den tendens ses også på andelsboligmarkedet.

“Det vi kan se, når vi taler med vores kunder og de andelsboligforeninger, vi kender, er, at der er rigtig godt gang i andelsboligmarkedet.”

Som boligsøgende kan man måske blive en smule nervøs over den høje efterspørgsel, fordi det som oftest betyder stigende priser. Men her er andelsboligmarkedet en smule anderledes end det øvrige marked, forklarer Brian Friis Helmer.

“På andelsboligmarkedet er der sat en lovbestemt maksimalpris, som altså sætter et loft over, hvor meget andelsboligen må sælges til”.

Priserne på andelsboligmarkedet er altså mere regulerede end på det øvrige boligmarked. Men der er stadig nogle ting, du skal være opmærksom på. For eksempel skal man vide, at en
andelsboligforening kan vurderes på to måder, forklarer Brian Friis Helmer

  1. Den offentlige ejendomsvurdering
    Den offentlige ejendomsvurdering er en vurdering af alle landets faste ejendommes værdi. Det er meningen, at der skal komme en ny offentlig ejendomsvurdering hvert andet år, men et ønske fra SKAT om at udvikle et nyt mere retvisende vurderingssystem har gjort, at der pt. ikke er foretaget offentlige ejendomsvurderinger siden 2013. Den seneste melding er, at der skal komme nye vurderinger i sommeren 2021.
  2. Valuarvurderinger
    Valuarvurderinger er et alternativ til de offentlige ejendomsvurderinger. En valuarvurdering er en godkendt metode at sætte andelskronen efter i en forening og kan derfor være med til at bestemme andelenes maksimalpriser. Valuarvurderinger foretages af valuarer, som er uddannede til at vurdere ejendomme.

Valuarvurdering vs. offentlig vurdering

Hvis en andelsboligforening er vurderet efter en offentlig ejendomsvurdering, vil prisen altså være den samme, som ejendommen blev vurderet til i 2013. Men fordi de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt, er valuarvurderinger blevet meget udbredte blandt andelsboligforeninger.

“Flere andelsboligforeninger bruger valuarvurderinger, fordi man i sagens natur gerne have en mere frisk vurdering. Det betyder, at ejendommen bliver vurderet, som var den en privat udlejningsejendom. Og de private udlejningsejendomme er steget i pris de sidste par år. Derfor vil værdien i den gældende andelsboligforening også være steget over de seneste par år.”

Det vil sige, at hvis en andelsboligforening bruger valuarvurdering, så vil der også være nogle andelsboligforeninger, som har fået del i de stigende boligpriser. Men hvor mange andelsboligforeninger det drejer sig om er svært at sige. Det er nemlig ikke sikkert, at den pågældende andelsboligforening har valgt at følge valuarvurderingen, forklarer Brian Friis Helmer. En andelsboligforening kan godt vælge en anden maksimalpris, de må bare ikke gå over den pris, som den er blevet vurderet til.

“Man kan ikke sige, at hvis priserne stiger på det øvrige marked, så gør de det også på andelsboligmarkedet, for det afhænger af den enkelte forening, og hvad de beslutter sig for på deres generalforsamlingsmøde.”

Tænk frem og hav tålmodighed

Overordnet, mener Brian Friis Helmer ikke, at boligsøgende skal lade sig skræmme af det glohede marked. Men der er nogle ting, man skal være opmærksom på. For tiden er der nemlig ikke særlig mange boliger til salg, og som boligsøgende på andelsboligmarkedet kan man hurtigt blive revet med af det lave udbud. Du kan hurtigt få lyst til at tage det første og det bedste, der byder sig – men det kan være en god idé at væbne sig med lidt tålmodighed, mener Brian Friis Helmer.

“Hvis man går på kompromis med sine boligønsker, risikerer man, at man efter kort tid skal ud og sælge og købe igen. Så er det altså bedre at slå koldt vand i blodet, selvom det er svært.”

For selvom der ikke er så høje omkostninger ved at købe og sælge på andelsboligmarkedet, så koster jo lidt hver gang, man skal flytte – både i penge og i tid. Derfor understeger Brian Friis Helmer, at det bedste råd til boligsøgende, det er altså at tænke lidt frem, og have lidt tålmodighed. 

Flyttebil

Hvad sker der, hvis man har købt noget, og prisen så falder? 

Hvis boligen bliver mindre værd, end det man skylder i den, så er det selvfølgelig lidt ærgerligt. Men et prisdyk rammer egentlig kun, hvis man skal sælge, forklarer Brian Friis Helmer.

“Hvis du bor i en bolig, og prisen pludselig falder, så sker der egentlig ikke noget, så længe du stadig betaler dine regninger og bor i boligen – så er det kun på papiret, at man bliver ramt”.

Ens løbende udgifter bliver jo ikke højere af, at prisen på ens bolig falder. Et boligprisfald rammer dig primært kun, hvis du skal sælge, og det er endnu en af grundene til, at Brian Friis Helmer anbefaler boligsøgende at tænke lidt frem i tiden og finde en bolig, man har lyst til at blive i i lidt længere  tid.

Et andet råd fra Brian Friis Helmer er, at man har sparet op før man køber bolig, sådan at man kan komme med god del af udbetalingen. Og så selvfølgelig afdrager på gælden løbende. På den måde er det muligt at komme videre, uden at det påvirker en helt vildt, hvis der skulle være et lille prisdyk. 

Andelsboligmarkedet er sundt og driftigt

En anden pointe som er vigtig for Brian Friis Helmer er, at langt de fleste andelsboliger i Danmark er meget veldrevede og har en god økonomi. Så selvom det går rigtig stærkt på boligmarkedet, er andelsboligmarkedet godt og stabilt. 

“Vi ser andelsboligmarkedet som et sundt og driftigt marked. En solid og robust boligform, og det ændrer det her ikke på. Overhovedet ikke.”

keyboard_arrow_up